LA FORMA: Diseño y Arquitectura. Ep. 6 Fondos Inmobiliarios ESG

Entrevista a Juan José Crespo.


Intro: Bienvenidos a nuestro podcast Diseño y Arquitectura, conceptos, tendencias y especialidades. Mi nombre es Melissa Elbers, soy arquitecta peruana y me desarrollo en el rubro de diseño arquitectónico y diseño interior. En este espacio se busca profundizar y reflexionar en diversos temas del rubro a través de conversatorios y entrevistas con diferentes especialistas.


Melissa: Hoy nos acompaña Juan José Crespo, representante del Fondo de Inversión Inmobiliaria Sustentable SUMAC JUPITER ESG. Lo hemos invitado el día de hoy para conversar sobre inversiones en este tipo de Fondos, dada la coyuntura actual.


Bienvenido Juan José. Antes de comenzar, cuéntanos, por favor este Fondo de inversión está constituido por dos empresas, una es SUMAC y la otra es JUPITER. Nos podrás, por favor contar un poco sobre cada empresa, ¿donde se desarrollan? y ¿cómo así comienzan a trabajar en conjunto este proyecto de Fondos de Inversión ESG?.


Juan José Crespo: Hola Melisa, muchísimas gracias por esta invitación. Por supuesto, te puedo comentar que SUMAC es una empresa dedicada a la consultoría, al desarrollo inmobiliario, a la arquitectura, a la dirección de proyectos y a las inversiones inmobiliarias sustentables, sobre todo en nuevos mercados. La hemos orientado así porque queremos incrementar la rentabilidad de nuestros clientes en todos estos aspectos. SUMAC tiene presencia en Estados Unidos, México, Colombia, Ecuador, Perú, Chile y Argentina.


Tiene un promedio grande de 6.5 millones de metros cuadrados de proyectos ejecutados, para que te hagas una idea de todo lo que hemos logrado hacer. JUPITER, a su vez, fue fundada en 1985 de una compañía privada de desarrollo inmobiliario bastante más antigua, con muchísimo más de experiencia y muchísimos más metros cuadrados construidos y desarrollados; tiene también sede en Chicago.


Básicamente JUPITER empezó a finales de los años 60 y se ha desarrollado en los Estados Unidos en varias ciudades y estados, en todo tipo de bienes residenciales, hoteles, parqueos, etc. Esta sociedad de dos empresas nace justamente por la amistad y las sinergias de los dos equipos, tanto de SUMAC como de JUPITER; se arma un equipo más grande de profesionales de todas las ramas enfocados a la adquisición, desarrollo, reposicionamiento y financiamiento de proyectos inmobiliarios en Estados Unidos.


Ese valor agregado adicional de sustentables lo da SUMAC justamente por su experiencia y nosotros, obviamente, como SUMAC JUPITER, creemos que los detalles hacen la diferencia. Nos ha caracterizado desde que empezamos y justamente con el tema de sustentabilidad se proyecta a principios adicionales como transparencia y equidad en el desarrollo de las relaciones personales con nuestros inversionistas o con nuestros clientes, y ese resultado, obviamente, nos ayuda a brindar retornos más duraderos con nuestros inversionistas, mejores resultados, no sólo financieros, sino de impacto en las comunidades donde desarrollamos nuestros proyectos.


Melissa: Perfecto, Juan José. Muchas gracias.


Este Fondo que han creado, a diferencia de un Fondo inmobiliario tradicional, apunta al desarrollo sostenible y se acredita bajo ESG. ¿Qué vendría a ser un Fondo de desarrollo inmobiliario sostenible ESG? y ¿Cuál es la diferencia en cuanto a un Fondo de desarrollo inmobiliario convencional?


Juan José Crespo: El principio ESG un poco viene de la mano de los principios de inversión responsable (PIR) y también van de la mano con el desarrollo de proyectos inmobiliarios considerados "green buildings" o sustentables. Este principio, que en algún momento dado era una especie de valor agregado muy puntual y muy pocos proyectos se desarrollaban así, ha crecido a un ritmo muy acelerado en los últimos años y es una tendencia que ya no muestra signos de desaceleración, más bien está dejando de ser tendencia a ser una estrategia de negocios ya establecida no solo para el desarrollo inmobiliario, sino para los negocios en general.


La responsabilidad de inversión tiene que estar involucrada en todo tipo de negocios, de nuestro lado, en el tema de "real estate", lo hemos aplicado dentro de nuestro Fondo y no sólo ahí, sino también en todos los proyectos que nosotros desarrollamos.


El concepto ESG, muchas veces se usa también indistintamente con el término inversión sustentable, pero básicamente lo que tú buscas es una integración ambiental, social y de gobierno. Esas son las siglas en inglés Environmental, Social y Governance. Es una práctica donde incorporas esos principios a las inversiones para ayudar a mejorar los rendimientos, ajustados al riesgo de su inversión y que podamos cumplir, a su vez, con esos mandatos sustentables cuando corresponda. No todos los bienes van a poder trabajar con principios ESG, por eso no existe un enfoque general, pero en SUMAC JUPITER, consideramos que la integración de los principios ESG es buscar las mejores oportunidades de negocios y trabajar para identificar esas posibles mejoras en todas las propiedades en las que vamos a invertir.


Obviamente este tipo de principios se debe medir. Nosotros tenemos un sistema sobre unas métricas específicas de ESG y nos van a dar la información sobre, por ejemplo, el valor o la reputación de una marca, si es que nosotros decidimos invertir, por poner un ejemplo, en un hotel, la marca de ese hotel nos va a decir en métricas como ha sido valorada y que reputación tiene la marca versus los principios. Obviamente, la administración de la compañía toma la decisión de usar una marca u otra, sobre su afecto en la eficiencia operativa de la inversión, si es que esos principios ESG de esa marca lo aplican basado en nuestras métricas o tal vez no, o como nosotros los podemos asesorar de alguna manera, para que ese edificio o ese proyecto funcione más puntualmente con esos principios.


Cuando nosotros hacemos consideraciones ESG van a variar un poco según el estilo de inversión, el sector, la industria, la tendencia del mercado y los objetivos del cliente, no todos los clientes están interesados en inversiones de impacto. Hay que estar claro. Nosotros estamos atacando a un mercado muy puntual, a un target de inversionistas que están involucrados en el impact investments y que les gusta mucho utilizar la investigación y los datos para tomar decisiones de inversión. Esos problemas de sustentabilidad contribuyen al rendimiento financiero a largo plazo de una empresa y te hablo de una generalidad no necesariamente sólo del sistema inmobiliario, sino de una empresa en general.


Cuando nosotros incorporamos esas métricas a nuestro sistema de investigación y selección de proyectos inmobiliarios de los que queremos invertir. Definitivamente, nos ayuda a mejorar nuestros rendimientos y los retornos ajustados al riesgo a largo plazo. Este Fondo se pretende convertir en una plataforma de soluciones dedicadas a la inversión sustentable que va a alinear el capital con ciertos comportamientos, actividades o resultados a través de estos enfoques temáticos de impacto como ESG.


Melissa: Perfecto. Entonces, las inversiones ESG, no solamente se aplican a inversiones inmobiliarias, sino a una gran variedad de empresas y de inversiones en general. Como mencionas, las siglas en inglés son Environmental, Social y Governance, que es medioambiental (se enfoca en prácticas medioambientales), sociales y de gobierno corporativo, que es un poco de lo que nos has conversado a través de los ejemplos de las empresas.


En el sentido medio ambiental, atacan un poco el impacto ambiental que estas tienen, los esfuerzos realizados por las compañías para reducir los niveles de contaminación o emisiones de carbono, entre otras cosas.


Juan José Crespo: Exactamente.


Melissa: En cuanto al aspecto social se refiere, más a la mentalidad en el lugar del trabajo, como mencionabas, la diversidad, la administración, los derechos humanos, como los vínculos con la comunidad, que es un poco el ejemplo que nos has dado. En el gobierno corporativo es un poco la gestión de la propia compañía como ejemplos la independencia del Consejo, remuneración de los directivos, estrategia fiscal, entre otras cosas.


Juan José Crespo: Sí, pero puedes complementar eso. Por ejemplo, si diseñas un edificio sustentable, va a estar a favor del tema del ahorro energético, del uso de combustibles alternativos, de reciclaje de la basura, te preocuparás en el impacto del edificio a nivel energético sea abajo, que emita poco calor, que no se use mucho el aire acondicionado, sino que la ventilación natural sea mejor o que la iluminación natural supla la calefacción, digamos en invierno. Entonces, ese impacto, se puede medir. Esa medición no solo viene del edificio en sí, sino también viene de los propietarios o de los arrendatarios del edificio, que tienen que también tener unas prácticas amigables con el medio ambiente, de reciclar la basura, por ejemplo, no tener su calefacción prendida excesivamente, ahorrar agua, utilizar sus vehículos lo menos posible. Entonces, ahí lo que acabo de hacer es unir el medio ambiente, la parte del “E”, con la parte del “S” de social, porque el edificio influye en tu comportamiento.


Cuando tú tienes un edificio así, probablemente tú, tu comunidad o tu barrio o tu cuadra, van a decir: “miren los señores de este edificio, están reciclando la basura, están ahorrando energía, me gusta su estilo de como hacen las cosas”. Porque el edificio de pronto es más amigable y tiene, por ejemplo, jardines verticales que nos ayudan con el tema de ahorro energético, etc., pueden haber muchos recursos de diseño para eso.


Luego de ese impacto que tiene el edificio en tu comunidad, no solo hablamos del gobierno corporativo de una empresa, sino el gobierno local, puede ser un municipio, puede ser una prefectura o puede ser una alcaldía, depende de dónde estés. Va a tomar en cuenta que ese edificio está causando un impacto positivo, no solo en medio ambiente, sino en el entorno de las personas, probablemente dependiendo de las políticas locales, incluso podríamos calificar para una reducción de impuestos, por ejemplo, en el edificio o para que se nos mejore las aceras alrededor del edificio, podemos hacer una acera un poquito más ancha para evitar los vehículos, disponer un carril de bicicletas o una serie de impactos que puede tener en el entorno ya urbano. Pero tiene que intervenir esa autoridad municipal para poder ayudarlos. Este nada más es un ejemplo de como una cadena de diseño “green” puede terminar siendo un ESG completo.


Melissa: Clarísimo, y que bueno hagas la aclaración, porque no lo tenía en cuenta, que el gobierno no solamente era corporativo, sino también puede aplicar a gobierno local. Ahora, ¿por qué invertir en un Fondo con este diferencial en este momento?


Juan José Crespo: La pandemia, el COVID. Está produciendo ahora un cambio radical, no planificado en la mentalidad y en la dinámica de todo tipo de actividades, simplemente desde salir a la calle a construir un edificio o a diseñar un edificio y construirlo, nos ha cambiado radicalmente nuestras formas de pensar. Entonces, el momento en el que nosotros planteamos un Fondo de inversión de Impacto o con principios ESG que tengan en su portafolio bienes que van a desarrollarse como proyectos sustentables, estamos creando un valor agregado adicional para ese inversionista que está buscando causar impacto con su dinero.


Los inversores de nuestro Fondo SUMAC JUPITER, se van a diversificar, obviamente a través de una cartera muy especial y de muchas oportunidades inmobiliarias sustentables dentro de los Estados Unidos. La idea de nuestro Fondo es que se esfuerce por ser un ejemplo de cambio ambiental positivo y que al tiempo, obviamente produzca o/y ofrezca rendimientos atractivos para los inversores. Entonces, al final del día, lo que te expliqué antes, ese inversor que quiere causar un impacto, va a tener sus rendimientos igual o mejor que en un Fondo tradicional, pero que va a causar dos impactos adicionales, que es impacto en la comunidad y obviamente en el cambio ambiental.


A la medida que el mercado avanza hacia el concepto de sustentabilidad, los inversores, por ejemplo, van a obtener más beneficios en edificios “verdes”. Tú, por ejemplo, vas a promocionar que tu edificio es "verde" y seguramente tendrás un mayor porcentaje de arrendatarios que están atraídos a arrendar en un edificio verde que en un edificio normal y obviamente vas a bajar tu riesgo de inversión, porque invirtiendo en un edificio verde y alquilando un edificio verde vas a poder tener mejores rendimientos.


Aquí nosotros sí estamos buscando dar la bienvenida a inversores que quieran contribuir a crear un impacto en la sociedad, a crear un impacto en el medio ambiente dentro del sector inmobiliario y ganando plata. Como también es absolutamente legítimo y válido hacer las dos cosas sin que la una le disminuya a la otra. Nosotros creemos definitivamente que la sustentabilidad es un clarísimo diferenciador competitivo, no sólo para atraer, sino para retener a los inquilinos y esto se puede ver reflejado en los resultados, por ejemplo, finales anuales de un edificio.


Vamos a poder reducir los costos operativos de un edificio, un potencial crecimiento a largo plazo, y este tema de la gestión de la volatilidad y el desempeño financiero lo vamos a poder contener y poder explicar mejor a nuestros inversionistas, porque es un juego que hay que ir descubriendo; para eso nosotros estamos y para eso tenemos experiencia justamente.


Melissa: Claro, según lo que me dices entonces, un Fondo de inversión inmobiliario, en este caso con lineamientos de ESG, parece ser lo oportuno en este momento. Es más, he leído en un estudio sobre 203 Fondos que trabajan con ESG; estos se han comportado mejor que los Fondos tradicionales dentro de su respectiva categoría, dada la coyuntura. Entonces, si eso es así, pareciera que la pandemia está llevando esta transformación sostenible con más fuerza incluso de lo que venía dándose.


Juan José Crespo: Correcto. Esa es la tendencia que te hablaba antes. Es una tendencia que no va a cambiar. Eventualmente, todos los Fondos, todas las inversiones van a tener casi obligatoriamente algo de principios de ESG o de Impact Investing o alguno de estos valores agregados que van a tener que ser incorporados en todo a lo largo del tiempo, en este futuro inmediato.


Melissa: En cuanto al desarrollo inmobiliario, ¿por qué invertir en él en este momento? ¿cómo se está moviendo también junto a la coyuntura actual?


Juan José Crespo: A diferencia de las inversiones clásicas de portafolio, en una bolsa de valores, en acciones que son mucho más volátiles, invertir en proyectos inmobiliarios en general tienes un riesgo un poco más reducido y tú estás invirtiendo en un bien real tangible. La acción tal vez tú no lo ves, pero tu edificio, tu apartamento o tu casa, o tu hotel, o tu hospital lo puedes ver y lo puedes tocar.


El 80 por ciento de los portafolios, por ejemplo, de family offices va a estar vinculado al negocio "real estate". Entonces, yo creo que la clave está en mirar bien el entorno del mercado. En ese entorno del mercado, donde se ha vuelto más difícil obtener rendimientos de alta calidad en acciones y bonos; la cartera bien diversificada va a reducir ese riesgo y ahí es donde las inversiones alternativas esta el negocio inmobiliario.


Yo creo que siempre los inversores que consideren diversificarse en bienes raíces les resultará interesante saber un poco que comprende la clase de activos alternativos en los que invierte. Entonces, ahí es donde vienen ahora los activos subyacentes de las inversiones inmobiliarias, que son los edificios multifamiliares, invertir en oficinas e invertir en el desarrollo de industriales, en plantas, en fábricas o en proyectos minoristas, mini depósitos o bodegas, residencias para adultos mayores o residencias universitarias. Todo depende un poco del estilo, no hay un solo inversionista igual. Entonces, hay muchos bienes inmuebles o clases de bienes en donde el inversionista se va a sentir más cómodo.


Es un hecho que obviamente, sin desmerecer al sector hotelero, por ejemplo, hoy está muy golpeado por la pandemia; invertir en el sector hotelero hoy por hoy es más difícil. El día de mañana invertir en el sector de residencias universitarias también está complicado porque los chicos no están yendo a clases. Pero invertir en vivienda como siempre va a haber una demanda adicional.


Hablando inicialmente de los Estados Unidos, la demanda de vivienda siempre aumenta. Por ejemplo, la idea de los Estados Unidos es que se recupere su economía a través de la industria, entonces invertir en desarrollos industriales, en fábricas o en galpones industriales de logística, por ejemplo, va a ser un mejor negocio que invertir en una residencia universitaria.


Cuando diversificas e inviertes en las inversiones alternativas, estos inversionistas o los inversores van a tener ganancias a través de una combinación en un aumento del valor de la propiedad también, porque no sólo vas a invertir en un edificio o en la construcción; el Fondo luego se va a convertir en propietario de ese edificio. Entonces ese edificio, cuando está en planos va a tener un valor, pero cuando esté listo y con inquilinos va a tener un valor adicional y eso se vuelve atractivo para inversionistas adicionales. O, por ejemplo, los ingresos de un edificio de renta y la apreciación realizada en la venta, va a ser siempre más alta que un departamento que vendas por transacción comercial normal. Siempre, en general, las inversiones inmobiliarias ofrecen un perfil de riesgo y rentabilidad bastante bien equilibrada. Por supuesto, hay veces que el riesgo es alto.


Muchas veces nos hemos topado con problemas en la construcción, tal vez la falta de permisos o se demora un poquito el permiso para construir o en este caso la pandemia; las construcciones se han parado porque no pueden ir los obreros a construir. De todas maneras, ese bien no se te deprecia, no pierde valor, sino simplemente como gerente del Fondo vas a tener que manejar un poquito los tiempos, pero siempre vas a tener un mejor rendimiento que una inversión en bolsa o en acciones. Ese es un poco el resumen de como yo veo el mercado inmobiliario hoy en los Estados Unidos.


Melissa: Entonces, este Fondo se desarrolló en los Estados Unidos. En el Perú se da mucho sobre la inversión, en lugar de manejarse a través de Fondos, se da hacia proyectos inmobiliarios individuales. Un poco de la mano de lo que decía en la pregunta anterior, sobre que en este Fondo se diversifica en diferentes proyectos la inversión, en diferentes tipos de proyectos y etapas en las cuales se encuentran los proyectos. Nos podrías explicar ¿por qué invertir en un Fondo en lugar de un proyecto inmobiliario individual podría ser mejor?.


Juan José Crespo: Por supuesto Melissa, un poco la diferencia está en como tú como inversionista te gusta hacer las cosas, y un inversionista en desarrollo inmobiliario es un inversionista pasivo. De hecho, porque obviamente invierte su plata y tiene que esperar un tiempo a que esa plata rinda, porque el edificio se demoró en construir o se demoró en estar listo. Entonces, es mejor que confíes en un equipo de profesionales que han estado toda su vida vinculados al desarrollo inmobiliario, en donde tenemos el conocimiento del mercado, tenemos la experiencia técnica, tenemos la experiencia financiera para identificar, adquirir y administrar múltiples proyectos inmobiliarios al tiempo en nombre del inversionista. A que ese inversionista tomarse el tiempo de hacer su propio estudio de mercado, su propio análisis legal, su propio análisis financiero y todas las diligencias que necesita hacer para poder invertir en un proyecto individual, y que cumpla con los requisitos técnicos y con los requisitos legales, etc., entonces incluso nosotros a ese inversionista le ahorramos tiempo y le ahorramos dinero en todas esas cosas.


Al final del día, lo que hace el inversionista en un Fondo de inversión es depositar un poco la confianza en la gente que lo maneja, confiar en la experiencia de los años que hemos trabajado en el desarrollo inmobiliario, tanto en Estados Unidos como en América Latina, que es nuestro caso.


Ahora, muchas veces pasa que los rendimientos financieros de un proyecto individual eventualmente van a ser mejores que los de un Fondo de inversión. Pero eso, comparado con el riesgo, es en donde un inversionista toma la decisión y siempre va a ser discrecional en cuanto quiera arriesgar su plata. Esto siempre está enfocado en diversificación de un portafolio, digamos que un inversionista ha invertido en bolsa, por supuesto debe tener un portafolio en bolsa, probablemente tenga inversión tal vez en compañías de energía por ponerles un ejemplo; ahí es donde un poco el Fondo de inversión y los managers del Fondo alivian esa carga. Aquí la idea es que la plata trabaje para el inversionista y no que el inversionista trabaje para la plata, y es donde nosotros podemos hacer la diferencia.


Melissa: El Fondo centrado en Estados Unidos, ¿piensan expandirlo hacia otros lugares o prioritariamente se van a quedar ubicados en proyectos desarrollados ahí?


Juan José Crespo: Por la naturaleza de la compañía. Siempre vamos a estar enfocados en todos los países en donde tenemos relaciones de negocios. Inicialmente, por supuesto, SUMAC nació en los Estados Unidos y el primer Fondo que hemos creado está enfocado en el mercado inmobiliario de Estados Unidos, que ha registrado una expansión sólida desde el año 2012. Tiene unas tasas de desocupación de vivienda por debajo de la media histórica y siempre va a haber escasez de vivienda en zonas del país, siendo un país tan grande y tan diverso y tan seguro. Pero a nosotros obviamente nos gusta Latinoamérica. Por ejemplo, la relación que SUMAC tiene con Perú es muy grande, muy buena, muy cordial. Perú le ha dado mucho a SUMAC, inclusive el Ecuador, Chile, Argentina. Nos gusta mucho y estamos también con un proyecto adicional en Europa, eventualmente porque tenemos una pequeña oficina en Europa, entonces la expansión hacia Latinoamérica y Europa es natural para nosotros.


Los Fondos de inversión son especiales, hay que dedicarles su tiempo y pasa que no siempre haces un Fondo y los cierras ¡ya!, si no el primero conduce al segundo y el tercero al cuarto y así sucesivamente. La expansión para Latinoamérica y Europa está obviamente dentro de los planes de SUMAC.


Tenemos que mirar como está el crecimiento de los ingresos, el mercado laboral, las tasas de interés de los préstamos hipotecarios. Eso siempre lo vamos a mirar.


Melissa: Y la estabilidad.


Juan José Crespo: Exacto, y la estabilidad financiera de los países por supuesto. Tal es así, que tenemos una pequeña división de desarrollo energético en donde estamos buscando invertir en proyectos solares en Chile, donde tenemos unos proyectos muy buenos, con una excelente rentabilidad y que obviamente los inversionistas pueden también inclinarse no solo al desarrollo inmobiliario, sino también al tema de energía que tanto nos gusta.


Nos gusta estar en todo lado. Obviamente tenemos que ser serios y dedicarnos a cada cosa en su momento. Pero si el equipo es lo suficientemente grande y suficientemente enfocado y técnico, podemos perfectamente hacerlo.


Melissa: Buenísimo. Tengo entendido que este Fondo de inversión es un Fondo "closed-end" que no tiene una fecha límite. ¿De cuánto es el monto del fondo están creando, hasta cuando es la fecha de suscripción en él y qué porcentaje de retorno ofrecen al inversionista?


Juan José Crespo: El Fondo que hemos creado tiene una meta de recaudación de 50 millones de dólares. Nuestra meta la hemos puesto hasta finales de mayo de 2021, con unos pequeños meses de colchón, digamos. Pero nuestra meta es recaudar esos 50 millones para mayo del 2021. Nuestro objetivo es que el plazo no pase más allá de los cinco y siete años, ahí es cuando yo te explicaba un poco de las inversiones pasivas, los Fondos inmobiliarios tienen este tiempo porque entre cinco y siete años vamos a poder, por ejemplo, iniciar el diseño de un proyecto, lograr cerrar la compra de la tierra, lograr que la ciudad nos apruebe los planos, empezar la construcción, construirlo, entregarlo al mercado, ya sea la venta o el alquiler, y estabilizarlo, obviamente financieramente para ver retornos. Y eso está entre los cinco años, es un promedio sano para que nosotros podamos ya ver seguridad de todo eso, por eso hablamos del plazo de cinco 7 años. Ahora estamos con un retorno preferente del 6 por ciento anual y adicionalmente hay un 75 por ciento de reparto de utilidad sobre ese monto. Y ¿por qué reparto de utilidad?


Melissa: Eso te iba a preguntar ¿cómo funciona?.


Juan José Crespo: Es porque el Fondo se convierte en propietario de bienes que produce, por ejemplo, el Fondo puede ser dueño de un edificio rentero, entonces todo ese resultado de la renta de un año, servirá para pagar los gastos operativos o los gastos del mismo edificio. Pero nosotros al revalorizar ese edificio, por ejemplo, compramos un edificio que esté con un 90 por ciento de ocupación de arrendatarios, lo pintamos un poquito, tal vez mejoramos las áreas comunales o invertimos en mejorar los baños o poner iluminación LED más amigable para el ahorro, etc. Ese edificio va a valer más en el momento que terminemos esas obras. Si el edificio lo compramos en 10 millones de dólares, seguramente ese edificio al año o a los dos años podamos venderlo en 12 o 13 millones, se me ocurren.


Esos tres millones de utilidad se reparten a los inversionistas que invirtieron en la compra del edificio de 10 millones. Es un poco para graficar como está ese reparto de utilidades. Si nosotros somos dueños de un hotel, obviamente el hotel va a ser alquilado por el Fondo, vamos a alquilarlo a una marca de hotel, el hotel nos va a pagar un arriendo; eso vale utilidad. Y así siempre vamos a ser dueños de los bienes. Entonces, por eso es que hay ese margen de utilidad que se puede repartir. Hemos buscado que el Fondo tenga una inversión mínima de 500 000 dólares porque queremos obviamente buscar ser un Fondo serio, súper comprometido y que los inversionistas que se acerquen a nosotros sean inversionistas “acreditados” como se llama en los Estados Unidos, que deben demostrar cierto patrimonio y ciertos ingresos para que puedan calificar para invertir en el Fondo. Se pueden hacer grupos de inversionistas que puedan sumar y lograr esa meta de medio millón mínimo, pero ese es el monto que hemos establecido.


Melissa: ¿Como aseguran al inversionista que las inversiones se mantienen con ese alineamiento ESG y de qué manera lo reportan al inversionista?


Juan José Crespo: Ese es un tema que está innato en los principios de la sociedad de SUMAC JUPITER. Si bien hay espacios en donde de pronto inicialmente no se podría aplicar los principios ESG lo vamos a hacer en el tiempo, en el desarrollo de los edificios, lo vamos a hacer en el momento en que compremos bienes, pero tenemos que cumplir.


Parte de nuestro objetivo es eso, es dar la confianza suficiente porque si se está promoviendo un Fondo de inversión con principios ESG, lo tenemos que aplicar en todos los proyectos y cumplirlos. Existe una serie de reportes y de informes que se van a dar semestralmente o anualmente dentro de nuestra plataforma del Fondo y en nuestra página web del Fondo también. El momento en que un inversionista se registra incluso va a tener toda su documentación legal, como están invirtiendo sus recursos, el tipo de proyecto, etc., una plataforma interactiva muy bonita, y ahí vamos a informar nuestros progresos y como estamos aplicando los principios.


El Fondo va a emitir un informe anual enfocado en los principios y obviamente en ese informe vamos a destacar los esfuerzos que estamos haciendo para operar las inversiones inmobiliarias sustentables y responsables con el medio ambiente mientras gestionamos el negocio. Se arma como un newsletter para cada inversionista, en donde se les explica como estamos aplicando nuestros principios.


Tenemos que seguir basados en los principios para el inversor responsables de las Naciones Unidas. Existe una especie de encuesta, un formato que tienen las Naciones Unidas, una cuesta de informes y evaluación del PRI. Esa encuesta nosotros la llenamos basado en los proyectos que hemos desarrollado y eso también se presenta al inversionista.


Luego tenemos que analizar el cumplimiento de este índice o benchmark global de sustenibilidad inmobiliaria (GRESB). Es así que también debemos cumplir, ese es nuestro objetivo y tenemos que reportar el desempeño al momento que nosotros entreguemos un edificio, tenemos que empezar a medirlo; las métricas de ahorro, las métricas de cómo se están comportando los inquilinos, etc. De todo eso podemos armar un informe, basados en los desempeños ESG y podemos compararlos con nuestra competencia, por decirlo de alguna manera; por ejemplo en Estados Unidos, la información está disponible en todo lado y podemos ser comparables. Vamos a poder mejorar en donde tengamos que mejorar.


Básicamente, esas son las maneras en las que vamos a informar a los inversionistas y obviamente habrá comunicaciones adicionales dentro de la página web, la idea también es que estos inversionistas, aunque no conozcan mucho el tema ESG, vayan conociendo, informándose e incorporando eso, si es posible, a sus propias vidas.


Melissa: Claro, perfecto. Mencionas el índice GRESB ¿qué vendría a ser ese índice y cómo funciona?


Juan José Crespo: El índice GRESB, sus siglas en ingles significa Global Real Estate Sustainability Benchmark, es un índice que básicamente evalúa y compara como afronta los retos medioambientales, sociales y de gobernanza anualmente alrededor de 500 empresas en de más de 57 países, proporcionando así datos estandarizados y comparables al mercado de capitales.


Melissa: Claro que es un poco lo que mencionabas de la comparación antes. Es un medio más.


Juan José Crespo: Lo que al final estamos haciendo es utilizar no sólo la tecnología nueva, sino todos los insumos de información que tenemos ahora para poder armar una base de datos propia y estandarizar en el tiempo nuestro sistema. Al final del día va a ser mucho más fácil en el año 3 escoger un edificio para invertir que ahora porque ya vamos a tener una estrategia y un tiempo de vigencia más grande, más largo, donde vamos a poder analizar lo que hicimos en este edificio como mediciones, ahorro de energía, etc.


Así busquemos algo similar o busquemos algo mejor con departamentos más chicos o más grandes, o que esté ubicado en una zona menos fría o menos caliente, etc. Pero eso solo se puede hacer con mediciones técnicas y métricas de las que habla.


Melissa: Como última pregunta, en cuanto al retorno de la inversión, ¿Cómo se da este retorno? y ¿desde qué momento comienza el inversionista a recibir el retorno?


Juan José Crespo: Claro, creo que esa la pregunta más importante de todas, porque al final del día estamos hablando con inversionistas que quieren cuidar su dinero y quieren ver que esté bien invertido.


Básicamente tenemos dos formas de entregar los retornos. La primera se hace por dividendos trimestrales. La inversión mínima de 500 000 dólares se hace por unidades, por ejemplo, quieres invertir cinco millones de dólares, te haces accionista de 10 o de X número de acciones dentro del Fondo, esos dividendos trimestrales se reparten de acuerdo al porcentaje de inversión que tengas dentro del Fondo.


Los rendimientos vienen de los activos inmobiliarios que tenemos en los intereses de la cartera o en los ingresos que generemos por los alquileres. Ese rendimiento también es por la apreciación del valor de la propiedad. Por ahí también te vamos a poder devolver tus rendimientos. Como accionista tienes el derecho a tu parte proporcional de cualquier devolución en el momento de la redención de acciones. A partir del tercer o cuarto año es en donde tú vas a poder redimir tus acciones. Muchas veces habrá inversionistas que quieran retirarse del Fondo. Se hace un análisis y se paga las acciones con los rendimientos.


La otra manera de obtener retornos es en las apreciaciones del valor de las acciones de tu inversión. El Fondo obviamente en la medida que va creciendo y en la medida que vas adicionando proyectos, la acción del Fondo va creciendo en valor, va aumentando su porcentaje. Entonces, esos resultados reales pueden variar y no necesariamente se te va a garantizar al 100 por ciento un rendimiento mejorado debido a la inversión. Eso está vinculado con el riesgo al momento de la inversión. Los dividendos, de estar disponibles, generalmente se distribuyen a mediados del mes siguiente del final de cada trimestre.


Probablemente haya distribuciones periódicas de efectivo adicionales en el momento de la venta de propiedades, si es que nosotros logramos revalorizar un bien y viene un Fondo más grande, o un inversionista o alguien que esté interesado en comprarnos el edificio completo, pues adelante, se comprará ese edificio.


Entonces, la devolución se hace de dos maneras, o se reinvierte en el Fondo para comprar más bienes o devuelves al inversionista. El hecho que el Fondo sea "closed-end" significa que vamos a tener un límite de propiedades. Si es que tú quieres o si es que las cosas que esperamos salgan bien, nos sale, crearemos del Fondo número 2. Pero claro, el Fondo 1 no se alarga en el tiempo ni va creciendo en el tiempo. Por eso cuando lleguemos a la meta de los 50 millones se cierra y se administra. Si hay inversionistas que les gustó mucho el tema, armamos un Fondo número 2 que de pronto no va a ser de 50, sino seguramente será de 100 o de más.


Entonces, todo depende un poco de los resultados. Ese valor de las acciones dentro del Fondo también se va a calcular trimestral o anualmente en el momento de la decisión de venta. Ese es un poco el resumen de cómo se va a devolver la inversión.


Melissa: Excelente. Está clarísimo.


Venimos haciendo una serie de podcast donde hemos tratado temas de sustentabilidad y sostenibilidad aplicados bastante a temas bien técnicos dentro de arquitectura, pero resalta lo importante que es, no solamente en esos aspectos, sino en tener responsabilidad. Es importante que el mundo financiero y el mercado inmobiliario también vayan en esa dirección y sean responsables.


Juan José Crespo: Exactamente.


Melissa: Muchísimas gracias Juan José por acompañarnos hoy. ¿Podrás dejarnos por favor la información de contacto del Fondo?


Juan José Crespo: Por supuesto Melissa. Quiero agradecerte por este espacio sobre todo a las personas que nos oyen y se interesan mucho más sobre el tema de impact investing de ESG.


Diseñar y construir un edificio ahora, mucho más importante que simplemente la inversión o el tema del capital, es causar un impacto a tu entorno con un sistema bien organizado. Incluso va hacer más beneficioso económicamente que un edificio diseñado y construido de manera tradicional. Hay que usar un poco más de técnica, de métrica. Tal vez al principio todo el tema de "green building" puede ser un poquito más caro pero eso se compensa en el tiempo porque vas a tener muchos más beneficios. Ese es un poco el enfoque de los proyectos que van a encontrar en el Fondo y lo que SUMAC ha hecho a lo largo de sus años.


Nos pueden visitar en la página web del Fondo de inversión, es www.sumacjupiterfund.com y a la página web de SUMAC en www.sumacinc.com. Van a encontrar absolutamente toda la información de nuestra experiencia y la información del Fondo. También a mi correo electrónico, los que deseen escribirme preguntando sobre el Fondo de inversión, yo encantadísimo de la vida les respondo, es jcrespo@sumacinc.com.


Melissa: Muchas gracias Juan José. Conversamos pronto, espero, nuevamente.


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